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产经 物流地产难道是下一片“蓝海”?

2018-08-19 01:58

  曾经,在中国物流地产领域,外资企业占据了绝对主导地位,继早年中投入股嘉民之后,2017年7月15日,由万科、厚朴、高瓴、中银集团以及普洛斯现任管理层共同参与普洛斯公司的潜在私有化,收购代价约 790 亿元人民币,中国物流地产前四大企业都有了中国企业投资参与的身影。物流地产,行业格局正在发生变化!聚焦着越来越多目光的物流地产,究竟应该怎么做?

  2014年开始,万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企纷纷进军物流地产,开拓物流地产业务,近两年物流地产市场更是吸引快递企业、京东阿里苏宁等各路资本频频杀入使得这个曾经外资独大的行业一下子成了资本热门。2018年5月15日,物流地产开发商、业主和运营商ESR集团(易商红木)宣布,京东集团旗下子公司完成向ESR投资3.06亿美元(约合人民币19.4亿)。ESR表示,该交易将加强双方的战略合作与协同效应,并携手为中国及海外市场的顾客和商户提供最优秀的物流服务。

  至此,四大类企业均已进场物流地产。传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、宇培等物流巨头,纷纷将中国作为主战场;传统房企如万科、 绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产,万科在2015年引入黑石集团作为战略投资伙伴,成立物流地产公司;金融机构如美国的厚朴基金、香港的 RRJ 以及新加坡的淡马锡等投资中国物流市场;电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点,如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式,建造现代化仓储设施,建立一张能支撑十万亿在线零售总额开放的社会化智能物流网络。为何物流地产如此受众多企业追捧?各类企业纷纷布局的背后是什么原因?

  十九大报告定调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,让房地产回归居住属性,从2016年开始,土地市场“限地价,竞自持”成为主流;中央和政府频频出台“限售、限购、限贷、限价”政策,地产开发商 “多拿地,快开发”的传统模式面临融资渠道变窄,开发成本加大等挑战。

  因此房地产企业纷纷开始布局长租公寓、养老地产、旅游地产等房地产细分领域,通过多元化布局来获得较高的收益。物流地产也因其独特优势,逐渐成为房企业务增长点和关键突破领域。

  物流地产的概念最早是由美国普洛斯公司提出并实践的,总体来说,是指根据物流企业的需求,选择合适的地点,投资建设企业业务发展所需的物流设施,包括物流仓库、配送中心、分拨中心等,范畴上属于工业地产。

  物流地产是物流服务和房地产服务一体化的产物。现代化物流产业不仅包括物流仓库等设施的租赁,还包含为客户提供物流基础设施开发,和相关配套的物业管理服务,如园区租赁、园区运营、基金运营等。对比住宅开发,物流地产在土地价格、政策支持、租金回报等方面具有优势。

  目前物流行业需求稳中向好。2017年,全国社会物流总额252.8万亿元,按可比价格计算,比上年增长6.7%,增速比上年提高0.6个百分点。

  010-2017年社会物流总额及可比增长与快速增长的需求对比的是物流仓储供应侧的结构失衡,目前我国物流仓储仍以传统低端为主,在高端仓储方面的存在严重不足。据统计,我国目前现有物流仓储设施有70%建于上世纪90年代之前,难以满足现代化企业的需求。

  据测算,我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右,预计至2020年,我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米,现代物流设施需求规模将达到266亿元,而到时供应量或只有5600万至6600万平方米,供应缺口或超过1亿平方米。在相当长一段时期内,我国物流地产市场将维持供不应求的态势。

  近年来,消费领域物流需求成为物流需求增长的重要驱动力。从结构看,消费领域高速增长对物流需求的贡献率持续提高。全年单位与居民物品物流总额同比增长29.9%,高于社会物流总额增长23.2个百分点,成为物流需求增长的重要驱动力。

  而电商零售驱动的物流需求在上年高增速的基础上继续快速增长,全年实物商品网上零售额规模超过5万亿元,增长28%,带动快递及电商物流需求高速增长。

  2017年电商物流行业整体向好,总业务量指数平均达到143.4点,反映出全年电商物流业务量同比增速超过40%,以2015年1月为基期的定比来看,2017年总业务量指数达到354.1点,出3年间电商业务量达到基期的3.5倍以上。

  《全球优质物流地产租金报告》显示,在强劲的优质物流地产需求驱动下,我国苏州(租金同比增长率8.7%)、杭州(7.4%)、宁波(7.2%)、无锡(6.7%)、南京(6.6%)、深圳(6.5%)和上海(5.0%)这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。

  我国物流地产租金从2009年起持续上涨,年化增幅约为4.3%,平均空置率持续下降,截至2017年第一季度,平均空置率约17.7%。

  从投资回报上看,北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%,进高于要高于商业地产的4-5%,住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低,证券化难度更大,物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面,随着核心城市中心不断外扩,一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更,地价可能出现爆炸式增长,也能给相关企业带来丰厚收益。

  一线城市不同类型地产投资回报率对比此外,交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。

  在国内外一致看好中国物流地产市场的同时,在哪布局?这是他们首要解决的问题,并不是所有的区位都适合。物流项目选址,不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节,更是决定项目成败的关键因素。物流地产商通常需要考察项目所处区域是否符合当地的产业发展规律,以此预判客户对仓储的需求。

  我们通过对国内市场份额前十物流地产商进行分析发现,一线城市周边卫星城以及一带一路沿线城市是其首选。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺,而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比,且租金未必低,利于承接核心城市外溢需求,因此大多物流地产商将“立足二线,服务一线”。

  拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。

  在进行城市选择时,通常以下城市会蕴含较多机会:一线城市的卫星城,如京津冀的廊坊、珠三 角的佛山、长三角的无锡等;一带一路起点的西安;处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地,且处于消费聚集地,对于物流地产商来说无疑是最佳之选。